Produtor que já investiu na lavoura tem direito de concluir a colheita, mas pode perder o período restante do contrato; advogada explica como proteger os investimentos feitos na lavoura.
Às vésperas do início da semeadura da Safra 2026/27 em importantes regiões produtoras do Brasil, agricultores que cultivam terras arrendadas precisam acrescentar uma nova verificação ao planejamento: a situação jurídica do imóvel.
Ao julgar, por unanimidade, o Recurso Especial 2.187.412/MT, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a perda da propriedade rural pelo arrendador, por decisão judicial, implica a extinção automática do contrato de arrendamento.
Na prática, o entendimento do tribunal diferencia a venda voluntária do imóvel da perda judicial da propriedade. Isso significa que ter um contrato formal assinado e devidamente registrado com quem se apresentava como proprietário ou possuidor não garante, em todas as situações, a permanência na terra até o término do prazo pactuado.
Entenda a diferença: venda regular vs. perda judicial da terra
A legislação agrária brasileira prevê proteção ao produtor quando o imóvel é vendido livremente pelo proprietário. Contudo, no caso analisado, a Terceira Turma do STJ entendeu que o cenário é diferente quando o arrendador perde a propriedade por decisão judicial. Nessa situação, não ocorre a transferência automática do contrato para o proprietário reconhecido pela Justiça.
A advogada em direito ambiental Tatiany Teixeira, especialista com mais de 10 anos de atuação no agronegócio, explica na prática o impacto da decisão.
“A decisão deixa claro que o contrato de arrendamento não protege o produtor em todas as situações. Na venda regular, o comprador assume o contrato existente. Porém, o STJ definiu que, se o arrendador perde o imóvel na Justiça, o contrato é extinto. O verdadeiro proprietário não é obrigado a assumir um compromisso que não celebrou. Assim, mesmo com contrato válido e investimentos feitos, o produtor pode perder o direito de permanecer até o final do prazo”, alerta.
A advogada também ressalta um importante detalhe jurídico. “Isso não significa que qualquer produtor em área arrendada perderá a terra”. O risco ocorre especificamente nas situações em que o arrendador perde o imóvel na Justiça e o proprietário legítimo não é obrigado a dar continuidade a um contrato do qual não fez parte.
O produtor é obrigado a sair imediatamente com a lavoura plantada?
Uma das maiores dúvidas de quem já realizou o plantio ou comprou insumos para a Safra 2026/27 diz respeito à desocupação da área. A extinção do contrato não se traduz na interrupção imediata ou no abandono forçado de uma lavoura em andamento.
O direito agrário brasileiro assegura o término do ciclo produtivo em andamento, conforme pontua Tatiany.
“Ele pode perder o direito de permanecer até o encerramento originalmente previsto no contrato. Mas isso não significa, necessariamente, abandonar imediatamente uma lavoura já plantada. O artigo 28 do Decreto nº 59.566/1966 garante ao arrendatário, quando ocorre a resolução ou extinção do direito do arrendador, a permanência pelo tempo necessário à conclusão da colheita. Essa garantia foi reconhecida no caso analisado pelo STJ”, afirma a advogada.
A especialista reforça ainda as nuances dessa proteção:
- O produtor não tem direito automático de cumprir até o último dia do contrato original;
- O produtor tem o direito de permanecer pelo período estritamente necessário para concluir a colheita já iniciada;
- Esse direito pode precisar ser assegurado judicialmente, principalmente quando houver ordem para entregar a posse do imóvel ao verdadeiro proprietário. Tecnicamente, essa medida pode ser chamada de imissão ou reintegração de posse. Uma ordem judicial não deve ser ignorada.
Já plantou e a terra está em disputa judicial? Veja o que fazer imediatamente
Caso o produtor já esteja com a cultura implantada para a Safra 2026/27 e descubra que o imóvel é objeto de ordem judicial ou disputa de posse, a advogada orienta adotar os seguintes passos imediatos:
- Acesse o processo: Obtenha a cópia integral dos autos e verifique se há ordem de reintegração ou imissão na posse.
- Notifique o arrendador: Cobre esclarecimentos e providências formais do arrendador.
- Ingresse na ação: Acione um advogado para pedir o direito de colher com base no art. 28 do Decreto nº 59.566/1966.
- Comprove a lavoura: Demonstre a boa-fé, a data do plantio, o estágio da cultura e a previsão de colheita.
- Junte as provas: Reúna notas fiscais, relatórios técnicos, laudo agronômico e fotos georreferenciadas.
- Suspenda novos aportes: Evite novos investimentos na área até a definição da situação jurídica.
- Respeite a Justiça: Não descumpra ordens judiciais por conta própria.
“Para a Safra 2026/27, o produtor não deve tratar o contrato de arrendamento apenas como um documento sobre preço, prazo e quantidade de sacas. Antes de investir no plantio, é necessário verificar a segurança jurídica da própria terra”, esclareceu Tatiany.
Custos e prejuízos: Quem paga a conta da safra?
Investimentos em sementes, fertilizantes, defensivos, horas de máquinas e combustíveis representam montantes elevados no orçamento do produtor rural. A decisão do STJ tratou da rescisão e extinção do arrendamento e da retomada do imóvel pelo proprietário legítimo, sem definir automaticamente quem ressarcirá os custos do cultivo.
“O STJ não definiu quem deve indenizar os custos da lavoura, pois o julgamento tratou apenas da extinção do contrato. Os prejuízos deverão ser cobrados separadamente, em regra contra o próprio arrendador, sobretudo se ele omitiu a disputa judicial, garantiu uma posse que não tinha ou recebeu valores sabendo do risco de perda”, explicou Tatiany Teixeira.
Segundo a advogada, o decreto em questão impõe ao arrendador o dever de garantir o uso pacífico e o gozo da área ao arrendatário. “Caso descumpra essa obrigação, surge o dever de indenizar por perdas e danos. No entanto, o verdadeiro proprietário que retomou o bem na Justiça não é responsabilizado automaticamente por esses valores.”
Quais documentos ajudam a comprovar os prejuízos
A especialista orienta, ainda, que a indenização não ocorre de forma automática e exige comprovação rigorosa do prejuízo efetivo. Para resguardar seus direitos em uma eventual disputa, o agricultor deve guardar e organizar:
- Contratos de arrendamento e aditivos;
- Notas fiscais de aquisição de sementes, adubos e defensivos;
- Comprovantes de pagamento de arrendamento, frete e mão de obra;
- Documentos de custeio agrícola ou financiamento bancário;
- Mapas de aplicação, talhões e registros oficiais do plantio;
- Fotografias georreferenciadas da área plantada;
- Laudos e estimativas técnicas de produtividade emitidos por engenheiros agrônomos.
Check-list: O que verificar antes de assinar ou renovar o arrendamento
Para prevenir problemas futuros na Safra 2026/27, a checagem prévia da situação do imóvel rural e das partes envolvidas é o passo mais importante. A matrícula do imóvel é o ponto de partida indispensável, mas não único. Dra. Tatiany Teixeira indica a análise minuciosa que deve ser feita antes de qualquer assinatura ou repasse financeiro:
- Certidões Imobiliárias: Obtenha no cartório a matrícula atualizada e a certidão de inteiro teor para checar penhoras, hipotecas, ônus e averbações.
- Certidões Reipersecutórias: Solicite a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias.
- Pesquisa nos Tribunais: Busque processos cíveis, trabalhistas e federais contra o proprietário, cônjuge, espólio ou empresa, focando em ações de posse e propriedade.
- Representação Legal: Confirme se quem assina tem poderes para arrendar a área (especialmente em espólios, condomínios ou empresas).
- Documentação Agrária: Valide a convergência do CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento com os dados da matrícula.
- Declaração Formal: Exija do arrendador declaração expressa de que não existem litígios ou ônus ocultos sobre o imóvel.
Cláusulas essenciais para proteger o contrato de arrendamento:
A inclusão de cláusulas de alocação de risco não impede que o proprietário legítimo recupere a terra se houver uma decisão da Justiça, mas assegura respaldo jurídico para cobrar o ressarcimento do prejuízo diretamente do arrendador. Assim, o produtor deve certificar-se de que o contrato inclua:
- Declaração de Legitimidade: Garantia formal do arrendador de que possui a posse pacífica e a disponibilidade do imóvel.
- Relação de Processos: Listagem de todas as ações judiciais ou administrativas envolvendo a propriedade.
- Dever de Informação: Obrigação de avisar o arrendatário sobre citação, penhora, intimação ou decisão sobre a terra.
- Indenização por Perda da Posse: Reparação dos investimentos e insumos aplicados caso o produtor perca a área por fato imputável ao arrendador.
- Cálculo Objetivo de Danos: Regras claras para apurar custos de implantação, lucros cessantes e despesas de desmobilização.
- Garantia de Colheita e Restituição: Direito de concluir a safra e devolução proporcional dos valores pagos antecipadamente.
- Multa e Garantias Financeiras: Previsão de penalidade rescisória e garantias compatíveis oferecidas pelo arrendador.
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Tatiany Teixeira é advogada com mais de 10 anos de experiência e atuação voltada ao agronegócio.
